老刘叔怎么也想不明白，肠子都悔青了。几年前，他咬紧牙关，花了41万买了一套安置房，又砸进去18万装修，总共60多万的血汗钱，本以为能安安稳稳过日子。可万万没想到，前几天中介来电话，说有买家看上了他的房子，但只愿意出26万！老刘叔简直要崩溃了，这房价跌得也太狠了吧！

更让他郁闷的是，好不容易有个买家同意了，结果对方又变卦了，说是在小区里看中了同款户型，只要22万！老刘叔百思不得其解，安置房价格如此低廉，为什么却没人敢买了呢？一位从业十年的金牌房产销售，一语道破了其中缘由，连拆迁户自己都难以忍受。

那么，到底什么是安置房？为什么人们对它如此避之不及？购买安置房又需要注意哪些问题呢？

01、抽丝剥茧：什么是安置房？

安置房，顾名思义，是开发商在拆迁老旧房屋时，用来安置拆迁户的住房。根据产权性质的不同，安置房可以分为以下五种类型，而这些类型直接关系到房屋能否上市交易、土地性质以及购房者所拥有的权利：

完全产权商品房（安置型）： 这种安置房的土地性质为出让的国有土地，房屋属性与普通商品房无异。购房者拥有完全的不动产权证，没有上市交易的时间限制，拿到房产证后即可像普通二手房一样自由买卖，也能正常办理贷款。

共有产权住房（安置型）： 这种安置房的产权由个人和政府按一定比例共同持有。虽然同样拥有不动产权证，但证上会注明个人和政府各自持有的产权比例。个人可以逐步购买政府的产权份额，直至获得完全产权。但在未获得完全产权之前，房屋转让会受到严格限制。

“三定三限”定向安置房： 这种模式在北京等一线城市的大型项目拆迁中较为常见。“三定”是指指定性、定向、定量；“三限”是指限价、限转让、限对象。这种安置房虽然也拥有不动产权证，但产权性质会明确标注为“三定三限定向安置房”。上市交易限制非常严格，通常要求住满5年，且只能转让给具有同等购买资格的对象（即其他被安置户），或者由政府按特定价格回购，无法自由进入公开的二手房市场。

经济适用房（安置型）： 这种安置房在早期较为普遍，被拆迁人获得的安置房被定性为“经济适用房”。房屋产权是完整的，但受到上市交易的限制。虽然拥有不动产权证（房产证），但通常要求住满5年，并补交土地出让金等相关税费后，才能像普通商品房一样上市交易。

统建楼： 这种安置房由政府或村集体统一规划、建设，用于安置因征地拆迁失去宅基地的村民，土地性质通常仍是集体土地。这种安置房通常被称为“小产权房”的一种，一般没有国家颁发的不动产权证（房产证），或只有村集体/乡镇政府颁发的权属证明。不能合法上市交易，只能在村集体内部成员之间流转。外部人员购买此类房屋存在巨大的法律风险。

需要特别注意的是，绝大多数安置房属于第五种情况，即统建楼。因此，在购买安置房之前，务必搞清楚房子的土地性质，否则将来在交易和贷款方面会遇到很多麻烦。

02、众生百态：为什么人们不愿买安置房？

安置房价格看似诱人，但背后却隐藏着诸多问题，让许多购房者望而却步：

1. 产权问题如鲠在喉： 安置房产权办理困难，导致市场交易受阻。老刘叔的A同学就曾吃过这样的亏：他买入一套安置房，原以为捡了个大便宜，住进去后才发现，产权根本办不下来，因为土地是政府使用权，不是商品房性质。现在不仅卖不掉，还担心哪天政策一变，投入的钱都要打水漂。

2. 房屋质量令人担忧： “便宜没好货”这句话在安置房上体现得淋漓尽致。有网友抱怨说，自从买了安置房，一到雨天，墙底就出现渗水，窗户还漏风，隔音效果极差，隔壁邻居的咳嗽声吵得根本无法入睡，居住体验糟透了。一般来说，安置房的建筑材料和工艺远不如商品房，一开始住进去还好，时间长了就开始出现各种问题，需要不停地修修补补，居住成本也会随之增加。

3. 配套设施几乎为零： 除了房屋质量问题，安置房的配套设施也让人难以接受。有网友吐槽说，住了几年安置房，感觉就像是凑合着过日子，物业公司形同虚设，夏天垃圾几天没人清理，楼道灯坏了三年都没人修理，房子的质量下滑速度比坐滑梯还快。更糟糕的是，附近方圆几里都找不到像样的医院和学校，连公交车都绕着走，以后想把房子送人都没人要。

4. 居住人员素质参差不齐： 安置房大多分配给拆迁户，但有经济实力的拆迁户通常会选择购买商品房，因此，安置房里居住的大多是老人或租客，居民素质参差不齐。有网友抱怨说，小区里住的大部分是农村老人，卫生状况很差，小区里每天吵吵闹闹，经常上演老人为争抢废品而“骂街”的戏码，小区人车不分流，楼道里堆满了垃圾，半夜甚至凌晨还有人办丧事、吹唢呐敲锣打鼓，让人感到非常压抑。

5. 贬值速度令人咋舌： 由于以上种种问题，安置房的贬值速度远超预期。例如，老刘叔老家的几位邻居买的安置房，两年前售价还能达到4000元/平方米，现在精装修的安置房，挂牌价2000元/平方米也无人问津。

03、亡羊补牢：购买安置房的注意事项

如果确实资金紧张，又想在城市里拥有一个家，那么在购买安置房时一定要注意以下几点：

1. 评估自身需求： 如果对生活品质有较高要求，那么租房可能比买安置房更划算。如果只是想在城市里有个落脚之处，那么可以考虑购买安置房。

2. 仔细核查产权： 在购买二手安置房时，首先要弄清安置房的产权性质，最好查询一下房子是否能够办理国家不动产权登记机关颁发的不动产权证（过去是房产证和土地证），并仔细阅读附记页上的备注信息，了解是否有交易限制。切记，小产权房坚决不能购买！

3. 实地考察房屋质量： 白天和晚上都要去现场看房，了解房子的采光、通风和安静程度，还要仔细检查是否有质量问题，包括墙面、天花板、地板、隔音效果和耐久性等方面。

总而言之，安置房的价格虽然便宜，但隐藏的问题也不少，购买时务必慎重！

那么，如果是你，你会选择购买安置房吗？

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